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貨幣政策在房地產價格的影響

2019-05-27 09:51:12 來源網站: 品牌對比網

貨幣政策在房地產價格的影響 本文關鍵詞:貨幣政策,房地產價格,影響

貨幣政策在房地產價格的影響 本文簡介:摘要:房地產作為影響我國經濟重要的一部分,房地產的價格問題一直以來都是研究的熱點問題,維持住宅價格的穩定不僅是經濟問題也是社會問題。本文我國的房地產現狀以及房地產的影響因素進行了分析,從貨幣供應量,利率以及信貸三個角度展開闡述貨幣政策對于房地產價格的影響。關鍵詞:貨幣政策;房地產價格;調控房地產市場

貨幣政策在房地產價格的影響 本文內容:

摘要:房地產作為影響我國經濟重要的一部分,房地產的價格問題一直以來都是研究的熱點問題,維持住宅價格的穩定不僅是經濟問題也是社會問題。本文我國的房地產現狀以及房地產的影響因素進行了分析,從貨幣供應量,利率以及信貸三個角度展開闡述貨幣政策對于房地產價格的影響。

關鍵詞:貨幣政策;房地產價格;調控

房地產市場目前來說是我國的經濟支柱類行業,并逐漸步入了市場化和規模化的時代。在2000年以前由于經濟環境的客觀因素在房地產方面的發展遭遇到了一定的阻礙。20世紀末國家進行了房地產的相關改革,使得市場得到了發展,之后房地產逐漸成為經濟的支柱性產業。2000年以來,房地產投資的GDP的比例也在不斷升高。大體來說,房地產行業在國民經濟中擁有舉重若輕的地位,是經濟發展的風向標,因此國家勢必會注重對于房地產行業的調整和控制。貨幣政策作為國家經濟政策的重要手段之一,在眾多的研究中均被證明能夠對房地產市場產生重要的作用。2014年我國為了保持經濟增長,使用貨幣政策來達到這個目的。且往前推十年,在調控金融風險目的的驅使下,中國人民銀行就分兩次調整了貸款利率,一次上調了0.27個百分點,一次調整了0.20個百分點。(周京奎,2005)。那么貨幣政策與房地產之間有怎樣的關系?本文將就這個問題進行敘述和分析。

一、影響房地產價格的因素

會造成房地產價格波動的原因主要分為經濟和非經濟兩個角度。(安輝,2013)。經濟層面的主要因素包括收入,通貨膨脹,失業率以及建筑成本等方面。國外的房地產市場的價格變動基本都能用經濟層面的原因進行很好的解釋。復雜的是,我國房地產市場情況較為特殊,該市場的價格波動除了經濟方面的原因,非經濟層面的原因更為重要。房子對于我國的絕大多數人民來說屬于必需消費,由此無論國家的經濟發生怎樣的波動,人民對于房子消費的欲望并不會減少太多。能夠降低我國人民購房消費欲望的主要原因來自于非經濟層面,例如政府會出臺的一些相關政策。非經濟因素包含有貨幣以及信貸政策、土地以及稅收政策等。下面來詳細分析一下經濟層面的因素。

(一)建筑成本

經濟學上講成本與供給呈現反比例關系,即成本越高,供給量越少。因此在現實中,房屋的成本上升,則房屋的供給會下降。在市場上供不應求的情況出現時,房價也會隨之上升。由此可見市場房價的波動原因有一部分來源于房屋的供給。但是房屋的銷售是需要一個過程的。主要是由于以下兩個原因:第一、房屋這個商品本身的性質決定了房屋的價格是比較高的,買房對于大多數普通人來說都是一筆巨大的消費,因此消費者會對這件事情采取比較謹慎的態度。第二、消費者在進行買房的消費時,會出現各種比較和挑選的行為,大家都希望挑到比較符合心意的房屋,這個過程也是需要時間的。

(二)消費者的收入

根據經濟學理論購買力由人均可支配收入決定。人均可支配收入與消費者購買是呈正相關的關系,即人均可支配收入越高,消費者的購買力越高,買得起房的人也就會越多。在這種情況下,房屋的需求量也會增大,市場上同樣會出現供不應求的情況。在需求理論的基礎上,房屋的價格會在消費者可支配收入的影響下出現波動。消費者會出于各種不同的目的去進行房屋的購買,既可能做自用,也有可能作為投資的工具。特別是在現在中國的經濟環境下,越來越多的人選擇房地產作為自己的投資手段。失業率與消費者的收入情況類似。當社會的失業率較高時,人們的可支配收入比較少,那么這個時候消費者的購買力就會下降,消費需求就會下跌。

(三)通貨膨脹

通貨膨脹對房價造成的波動不如前兩種關系直接,對于房屋價格造成的影響更多的是通過中間因素繼而導致房屋的供需發生變化。在分析通貨膨脹對于房價的影響前,我們必須引入實際利率的概念,實際利率指的是名義利率減去通貨膨脹率之后的差值。我們可以分析出,當通貨膨脹率升高的時候,實際利率會減少,利率變低后消費者會感受到利潤受損,將錢從銀行取出,尋找更高利潤的理財方式。這樣的結果是市場上會多出更多的流動資金,房地產作為利潤較高的投資方式,自然會吸引一大批消費者的目標,需求上漲的情況下繼而造成價格波動。而房價也會影響其他行業的需求,房價越漲的情況下,其他行業的消費受到限制,大多數消費者看到投資房地產有利可圖,只會一窩蜂地集中在房地產投資上,形成惡性的供不應求的局面,最終導致房地產泡沫的發生。

二、貨幣政策對房地產價格的影響

關于分析貨幣政策對于房地產價格的影響,主要考慮的貨幣政策因素有貨幣的供應量。利率以及銀行的信貸量。

(一)貨幣的供應量對于房地產價格的影響

貨幣供應量指的是一個國家在一個時間點上為了經濟的正常運行所存儲的貨幣量,包括存款和現金貨幣兩部分。當處于通貨緊縮階段時,國家采用擴張性的貨幣政策,增加貨幣供給,下調存款準備金率,使得消費者利用手中的貨幣資金進行投資和消費,刺激包括房地產市場在內的經濟增長,從而引起房地產價格的波動。當社會處在通貨膨脹時期,政府實行緊縮性的貨幣政策,導致房地產市場的縮減。通過以上分析可得治,貨幣供應量越多,房地產價格越高,兩者呈現正相關。

(二)利率對房地產價格的影響

利率是討論貨幣政策時不可忽視的一點,會造成房價波動的主要原因是對于房貸成本的作用。本文主要從供需兩方面展開分析。在供給方面,利率直接影響開發商進行房屋開發時會付出的成本。利率變高時,開發商的融資成本就會變高。為了避免付出過多的成本,開發商會相應降低投資的幅度,減少房屋供應,供需不平衡的情況下,房屋價格上漲,導致房地產市場的波動。在需求方面,利率變高同樣會導致投資者的成本上升,手中可利用的資金變少,投資需求也會變少,房屋需求縮減,供需再次不平衡。由于現在房地產市場的價格遠遠高于人均可支配收入,因此替代效應的所產生的作用是遠遠大于收入效應的。我們可以得出結論,利率越低,消費需求越高。綜上所述,利率從供給和需求兩方面影響房屋價格,且需求的影響要大于供給。

(三)信貸對于房地產價格的影響

對于房地產市場來說,銀行信貸資金是主要的資金基礎。在四個方面影響房地產的供需,從而造成市場的幾個波動。分別為建設和購房貸款,銀行自有的資產和抵押貸款。立足于現實可以分析出,消費者和建設工程的開發者是信貸資金的主要流動方向。當人們面對比較寬松的貸款政策時,買房的人會感受到購房困難度降低,從而買房的熱情度提高,需求量增加,在供需理論的作用下,最終導致價格上漲。在開發商的角度來說,貸款量的提升會使得開發商去擴大自己的投資范圍。理論上講會導致供需發生變化引起價格的波動,但是實際來說房屋商品本身性質的特殊性導致該商品的彈性較小,因此實際上供需發生變化的可能性不大。此外,當開發商手中擁有足量貸款的前提下,證明他擁有著在足夠的資金資源,因此很可能會選擇高價拿地,最終導致的結果是整體開發成本的提升,從而導致價格波動。實際上,開發商擁有充足資金的前提下會偏向于選擇高級別的房產開發,這也會讓房地產市場供需失衡。長遠來看,房地產商在認為有利可圖的情況下,會逐漸開發新的房產,這樣供應增加,房地產價格就會下跌。

結語

總體而言,貨幣政策與房價具有長期均衡的影響關系(丁晨等,2007)。貨幣政策的任何一丁點風吹草動都會引起房地產價格的劇烈波動,該市場因為成為貨幣政策的風向標。因此我國應該要對貨幣政策重視起來,在對房地產市場進行調節的時候把貨幣政策的因素考慮進去,保證房地產市場的健康穩定發展。另一方面應該注意改善當今房地產市場的各種缺陷,防止惡性房價上漲,使房地產市場保持健康發展的趨勢,發揮其經濟支柱,推動經濟發展的作用。

參考文獻:

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[8]周京奎.貨幣政策、銀行貸款與住宅價格———對中國4個直轄市的實證研究[J].財貿經濟,2005(05):22-27.

作者:王斑 單位:北京物資學院

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